Lo sfratto per morosità

L’inquilino che non paga il canone al proprietario diventa moroso  e può essere sfrattato.

In questo tipo di sfratto la tempestività è fondamentale, in quanto i tempi di esecuzione sono, generalmente, molto brevi.

La fase ordinaria

Lo sfratto per morosità consiste in una procedura giudiziaria con la quale il locatore, tramite un avvocato, deve richiede al Giudice di emettere un provvedimento esecutivo che ordini all’inquilino di rilasciare un immobile concesso in locazione.

Preliminarmente, il locatore notifica al conduttore una intimazione di sfratto per morosità, ossia un atto che contiene i motivi dello sfratto e la data in cui bisogna comparire innanzi al Giudice.

E’ fondamentale che il conduttore sia presente all’udienza anche senza avvocato, perchè in quella sede potrà sanare la morosità evitando di dover rilasciare l’immobile, dovrà pertanto versare una somma comprensiva dei canoni non pagati maggiorati degli interessi legali maturati, e delle spese processuali liquidate dal Giudice.

La morosità può essere sanata per non più di tre volte in un quadriennio.

Il saldo della morosità deve avvenire in contanti o con assegno circolare, non con assegno bancario.

Nel caso in cui la morosità superi le tre mensilità non corrisposte si potrebbe configurare un “danno grave” per il proprietario che potrà chiedere al Giudice, comunque la risoluzione del contratto anche se si sana la morosità .

Se il conduttore non può sanare immediatamente la morosità, avrà la possibilità, qualora ricorrano particolari condizioni di difficoltà del conduttore, di farsi concedere dal Giudice un “termine di grazia “non superiore ai 90 giorni (120 se ricorrono particolari gravi condizioni). Non sempre, però, il giudice concede questo termine, ed il giudice fissa la data dell’esecuzione.

Fase esecutiva

Se conclusasi la fase ordinaria il conduttore non rispetta l’ordine del giudice, ossia non rilascia bonariamente l’immobile, il locatore dovrà far eseguire l’ordine coattivamente, ossia con l’uso della forza  tramite l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario e delle Forze dell’Ordine.

Da questo momento un altro giudice si occuperà di far eseguire la sentenza emessa nella fase ordinaria. La fase esecutiva è caratterizzata dai seguenti atti:

Atto di precetto

Atto con cui l’avvocato del locatore chiede l’esecuzione della sentenza, in genere si lasciano al conduttore 10-20 giorni per lasciare l’immobile.

Preavviso di rilascio

Atto che indica la data dell’ esecuzione dello sfratto. E’ una lettera nella quale è indicato il giorno in cui verrà l’ufficiale giudiziario. Non significa necessariamente che dovrete lasciare la vostra abitazione quel giorno, ma vuol dire che a partire da quella data l’Ufficiale Giudiziario potrà recarsi al vostro Commissariato di zona e richiedere l’intervento della Forza Pubblica per l’esecuzione dello sfratto.

Accesso

Effettivo arrivo dell’Ufficiale Giudiziario a casa vostra.

Queste sono le fasi che caratterizzano ogni tipo di sfratto ma i tempi di ognuna di esse possono variare a seconda se si tratta di uno sfratto per finita locazione, sfratto per morosità o sfratto per rescissione del contratto.